Warum sollten Sie eine bautechnische Beweissicherung durchführen?
Die bautechnische Beweissicherung vor Baumaßnahmen stellt eine wesentliche Maßnahme dar, die vor Beginn eines Bauprojekts durchgeführt werden sollte. Sie dient dazu, den aktuellen Zustand der benachbarten Gebäude und Anlagen zu erfassen und die vor Beginn der Baumaßnahme vorhandenen Schäden zu dokumentieren. Durch eine bautechnische Beweissicherung lassen sich später Altschäden von baubedingten Neuschäden unterscheiden und klare Verantwortlichkeiten festlegen.
Wann sollten Sie eine bautechnische Beweissicherung durchführen?
Die bautechnische Beweissicherung ist insbesondere bei Baumaßnahmen in dicht besiedelten Gebieten von großer Bedeutung, z.B. bei Grenz- und Lückenbebauungen. Auch bei eng benachbarte Gebäuden ist eine Beweissicherung essentiell, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Des Weiteren spielt die Beweissicherung bei bestimmten Maßnahmen zur Baugrubensicherung und/oder ungünstigen Baugrundverhältnissen eine wichtige Rolle, da hier aufgrund z. B. eines erschütterungsintensiven oder sehr tiefen Baugrubenverbaus und/oder eines unsicheren oder schwierigen Baugrunds ein großer Einfluss auf die umliegenden Gebäude und Anlagen besteht.
Nicht zu unterschätzen sind auch psychologischer Aspekts. Erst durch die im Zuge der Neubaumaßnahme auftretenden Beeinflussungen, z.B. Erschütterungen usw. werden die Bewohner der Nachbarbebauungen bezüglich Schäden sensibilisiert. Alle dann erst nach den Beeinflussungen erkannten Schäden werden subjektiv der Neubaumaßnahme zugeordnet, obwohl diese ggf. bereits vor der Baumaßnahme vorhanden waren. Möglicherweise liegt auch eine gewisse Ablehnung der benachbarten Bewohnern gegen die Neubaumaßnahme vor, da durch den Neubau das gewohnte Umfeld verändert wird. Wird die bautechnische Beweissicherung dann von einem unabhängigen neutralem Sachverständigenbüro objektiv durchgeführt, tritt erfahrungsgemäß eine Entspannung der Situation auf.
Der Umfang der bautechnischen Beweissicherung.
Die bautechnische Beweissicherung umfasst den gesamten Einflussbereich der geplanten Baumaßnahme. Dies beinhaltet nicht nur die umliegenden Gebäude und Ingenieurbauwerke, sondern auch Verkehrsanlagen wie Straßen, Gehwege und Freiflächen sowie Garten- und Grundstückselemente. Jeder Bereich wird sorgfältig untersucht und dokumentiert, um den aktuellen Zustand vor Beginn der Baumaßnahme festzuhalten.
Im Vorfeld der Begehungen berate ich Sie gerne auch zum Umfang der beweissichernden Maßnahmen. Auch die technische Erläuterung der vorgesehenen beweissichernden Maßnahmen bei den Eigentümern bzw. den Verwaltern der Nachbargebäude kann ich übernehmen.
Ablauf der bautechnischen Beweissicherung.
Neubaumaßnahmen können Schäden an den umliegenden Gebäuden und Anlagen verursachen. Mögliche Schäden sind zum Beispiel Risse, Putzabplatzungen oder sonstige Ablösungen in Massivbauteilen. Es können aber auch Feuchteeintritte oder plötzlich offene Fugen auftreten bzw. Fenster und Türen schwergängig werden sowie Schäden auf dem Grundstück am Altbestand der Bäume verursacht werden.
Um Schäden, die im Zuge einer Baumaßnahme entstanden sind von bereits vorhandenen Schäden oder sonstigen Veränderungen abzugrenzen, ist die Feststellung und Dokumentation des Ist-Zustand der Nachbargebäude und Anlagen vor Beginn einer Baumaßnahme also eine bautechnische Beweissicherung notwendig.
Der Prozess der bautechnischen Beweissicherung umfasst mehrere Schritte. Die Erstbegehung der Nachbargebäude und Anlagen findet vor Baubeginn bzw. vor den ggf. erforderlichen Abbrucharbeiten statt. Im Zuge der Erstbegehung erfolgt die detaillierte Erfassung des IST-Zustands der Nachbarbebauung. Es werden hierbei alle zugänglichen Räume und Bereiche begangen und die dort festgestellten relevanten Schäden vor Ort in unmaßstäblichen Schadensprotokollen zeichnerisch detailliert erfasst. Zum Teil werden der Zustand bzw. die Schäden zusätzlich durch Fotoaufnahmen dokumentiert. Die Dokumentation der Außenanlagen erfolgt vorwiegend durch Fotoaufnahmen und Eintragung der Bilder mit Blickrichtung in einen Grundrissplan. Anschließend wird für jedes benachbarte Grundstück ein eigenes umfassendes Beweissicherungsprotokoll erstellt, das den Zustand der Bestandsbebauung vor der Neubaumaßnahme beschreibt, dokumentiert und hinsichtlich des Zustandes bewertet.
Zeichnerische Übertragung eines festgestellten treppenförmigen Risses und Angabe der maximalen Rissbreite in das Schadensprotokoll für den jeweiligen Raum.
Zusätzliche Dokumentation des treppenförmigen Risses durch eine Fotoaufnahme in der Bildanlage.
Exemplarische Rissbildungen im Sockelbereich einer Fassade, die anhand von Fotoaufnahmen dokumentiert sind.
Die Schlussbegehung findet nach Abschluss der Neubaumaßnahme statt. Im Zuge der Schussbegehung werden die Räume und Bereich nochmals begangen und die vorgefundenen Veränderungen vor Ort in die Schadensprotokolle aufgenommen. Auf Grundlage der Erstbegehung ist es dann möglich, die im Zuge der Schlussbegehung dokumentierten Veränderung nach Abschluss der Baumaßnahme gutachterlich hinsichtlich eines Zusammenhanges mit der Neubaumaßnahme zu bewerten.
Zusätzlich kann auch eine Zwischenbegehung zum Beispiel nach den Erdarbeiten bzw. den Baugrubenverbauarbeiten durchgeführt werden. Auf Grundlage der entsprechenden Vorbegehung (z.B. der Erstbegehung) können die im Zuge der Zwischenbegehung dokumentierten Schäden dann ggf. den abgeschlossenen Bauabläufen – z.B. dem Baugrubenverbau – zugeordnet werden.
Vorteile der bautechnischen Beweissicherung.
Die Beweissicherung bietet sowohl für Bauherren als auch für Bauunternehmen aber auch für die Eigentümer der Nachbarbebauungen Vorteile. Ohne eine bautechnische Beweissicherung vor der Baumaßnahme ist es im Nachhinein technisch kaum möglich konkret den Zeitpunkt zu bestimmen wann ein Schaden eingetreten ist. Durch die bautechnische Beweissicherung werden somit Streitigkeiten darüber, ob ein Schaden bereits vor einer Baumaßnahme vorhanden war oder ob der Schaden in Zusammenhang mit der Baumaßnahme gebracht werden kann, vermieden. Mit einer bautechnischen Beweissicherung können ungerechtfertigte Ansprüche von Nachbarn abgewehrt aber auch im Falle von aufgetretenen Schäden berechtigte Forderungen durchgesetzt werden.
Weiter können innerhalb des Bauprojektes auf Grundlage von Zwischenbegehungen Streitigkeiten darüber vermieden werden, wer für den Schaden verantwortlich ist.
Kosten der Beweissicherung.
Die Kosten der bautechnischen Beweissicherung können je nach Umfang der Neubaumaßnahme und dem erforderlichen Aufwand variieren. Ich empfehle eine erfahrene und qualifizierte Bausachverständige wie mich hinzuzuziehen, um eine fachgerechte und zuverlässige Beweissicherung durchzuführen. Meine Unabhängigkeit und Neutralität schafft auch bei allen Beteiligten ein Vertrauen, dass die bautechnische Beweissicherung objektiv durchgeführt wird. Die Investition in eine bautechnische Beweissicherung kann sich langfristig auszahlen, da sie dazu beiträgt, mögliche Schadensersatzansprüche zu minimieren. Zudem wird durch die bautechnische Beweissicherung eine klare Grundlage für die sachverständige Einschätzung der im Zuge der Neubaumaßnahme aufgetretenen Veränderungen an den Nachbarbebauungen geschaffen.
Die bautechnische Beweissicherung wird von meinem Büro auf Grundlage des „Leitfadens zur bautechnischen Beweissicherung“ der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau durchgeführt.